Định hướng phát triển của công nghiệp hóa, đô thị hóa và tiềm năng phát triển của Việt Nam trong chuỗi cung ứng của thế giới đã kéo theo sự thành lập của hàng loạt Khu công nghiệp truyền thống trên khắp Việt Nam trong 20 năm gần đây. Tuy nhiên, Khu công nghiệp – Đô thị – Dịch vụ được phát triển thì chỉ mới trong 10 năm trở lại đây và với một số ít chủ đầu tư đủ mạnh và có tiềm lực như: Becamex, VSIP… và số lượng “rất hạn chế”.
Sự cấp thiết hình thành Khu công nghiệp – Đô thị – Dịch vụ
Theo thống kê, trung bình 92 lao động/ha đất công nghiệp; trong 100 ha đất tự nhiên thì trung bình có khoảng 70 ha đất công nghiệp. Do vậy, trung bình khoảng 6.400 lao động/100 ha đất tự nhiên khu công nghiệp. Căn cứ số liệu nêu trên và các quy chuẩn, định mức về nhà ở theo pháp luật về xây dựng, một khu công nghiệp cần có quỹ đất để xây dựng nhà ở và các công trình dịch vụ, tiện ích công cộng cho người lao động.
Nhìn từ góc độ thị trường, trong bối cảnh quỹ đất sạch tại các thị trường bất động sản lớn như Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh ngày càng khan hiếm thì việc mở rộng phát triển ở các khu vực xung quanh, trong đó phát triển đô thị trong Khu công nghiệp – Đô thị – Dịch vụ hình thành các đô thị vệ tinh dường như là lời giải cho bài toán quỹ đất.
Các khu dân cư gần KCN chưa được quy hoạch bài bản
Bước chuyển từ Nghị định 82
Quay trở lại cột mốc quan trọng đánh dấu chuyển mình của việc phát triển khu đô thị gắn liền khu công nghiệp là Nghị định 82/2018/NĐ-CP ngày 22/5/2018: Quy định về thành lập và chính sách ưu đãi đối với loại hình khu công nghiệp – đô thị – dịch vụ. Cũng từ đây khái niệm Khu công nghiệp – Đô thị – Dịch vụ được nhắc tới. Tiếp tục xác định vai trò ngày càng quan trọng của các khu đô thị – dịch vụ trong việc phát triển bền vững và hiệu quả của khu công nghiệp, ngày 28/05/2022 chính phủ ký ban hành nghị định 35/2022/NĐ-CP, trong đó nêu rõ “Có quỹ đất tối thiểu bằng 2% tổng diện tích của các khu công nghiệp trong Danh mục các khu công nghiệp trên địa bàn tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương để quy hoạch xây dựng nhà ở, công trình dịch vụ, tiện ích công cộng cho người lao động làm việc trong khu công nghiệp”.
Sự quyết liệt từ các chính sách của chính phủ và sức hút đầu tư của doanh nghiệp trong thời gian qua cho thấy rõ định hướng đúng đắn trong việc quy hoạch và phát triển mô hình này.
Sự phát triển của Đô thị công nghiệp
Khu công nghiệp – Đô thị – Dịch vụ là mô hình kết hợp giữa phát triển công nghiệp với đô thị hóa, quy hoạch khu công nghiệp phải gắn với phát triển khu dân cư, cơ sở hạ tầng phải được xây dựng đồng bộ và hiện đại đáp ứng quá trình đô thị hóa. Cụ thể, các đô thị trong Khu công nghiệp phải được đầu tư hệ thống tiện ích hiện đại đồng bộ, đáp ứng nhu cầu riêng cho nguồn lao động chất lượng cao như các chuyên gia nước ngoài, quản lý cấp cao, chuyên viên kỹ thuật,…. hướng đến sự phát triển hiệu quả, bền vững về kinh tế, xã hội, môi trường của khu công nghiệp. Mô hình kinh tế khép kín này đã được nhiều quốc gia trên thế giới áp dụng và thành công phải kể đến như: Khu kinh doanh quốc tế Songdo (Hàn Quốc), Khu hợp tác công nghiệp dịch vụ hiện đại Thâm Quyến (Hồng Kông), Dubai Industrial City (UAE) hay Jurong Innovation District (Singapore)…
Quy hoạch Jurong Innovation District Singapore
Có thể thấy, với mục tiêu phát triển thành các thành phố công nghiệp, đô thị thông minh đạt tiêu chuẩn quốc tế thì mô hình Khu Công nghiệp – Đô thị – Dịch vụ là mô hình lý tưởng định hình xu hướng, đáp ứng nhu cầu thực, kéo theo đó là sự phát triển cực kỳ mạnh mẽ cho bất động sản đô thị tại các Khu đô thị – Công nghiệp – Dịch vụ khi hội tụ đủ các xung lực thúc đẩy tăng trưởng:
- Về Chính sách: Được sự hỗ trợ, khuyến khích và tạo điều kiện thúc đẩy của chính phủ khi đưa ra nhiều chính sách mở cửa, thu hút nhà đầu tư.
- Về giao thông: Được hưởng lợi từ hạ tầng hiện hữu, kết nối liên vùng thuận tiện.
- Về tài lực: Nơi tập trung nhà máy của các Tập đoàn hàng đầu thế giới, thu hút vốn FDI.
- Về con người: Đội ngũ chuyên gia người lao động chất lượng cao và cư dân khu vực luôn đảm bảo lực cầu liên tục
- Về giá cả: Luôn rẻ hơn so với vị trí tương đồng tại khu vực trung tâm, phù hợp với nhu cầu thực (nhà ở, kinh doanh, văn phòng cho thuê…)
- Về môi trường sống: Tích hợp hệ sinh thái đầy đủ tiện ích, dịch vụ, mảng xanh, an ninh và chăm sóc cảnh quan.
Quy hoạch Khu công nghiệp – Đô thị – Dịch vụ VSIP Bắc Ninh
Giá trị của các bất động sản khu đô thị gắn liền Khu công nghiệp – Đô thị – Dịch vụ không chỉ là ở giá trị thực – phục vụ nhu cầu hiện tại của người dân. Hơn thế nữa, các Khu công nghiệp – Đô thị – Dịch vụ được định hướng quy hoạch bài bản theo mục tiêu cụ thể từ chủ đầu tư uy tín và nguồn lực mạnh mẽ sẽ mang đến cho các nhà đầu tư những sản phẩm có giá trị không chỉ ở hiện tại mà còn tăng trưởng lớn trong tương lai khi phát triển các khu kinh tế hiện đại vươn tầm quốc tế.
Khu công nghiệp – Đô thị – Dịch vụ VSIP
Tiên phong trong loại hình Khu công nghiệp – Đô thị – Dịch vụ là chủ đầu tư VSIP – tập đoàn Singapore hàng đầu châu Á với kinh nghiệm phát triển hạ tầng. VSIP đã và đang theo đuổi mục tiêu phát triển hệ sinh thái công nghiệp – đô thị – dịch vụ theo tiêu chuẩn quốc tế:
- Các dự án VSIP trong những năm gần đây quy hoạch theo mô hình Khu Công Nghiệp – Đô Thị – Dịch Vụ là VSIP Bắc Ninh , VSIP Hải Phòng, VSIP Quảng Ngãi, VSIP Nghệ An, VSIP Bình Dương.
- Các dự án đô thị và dịch vụ được đầu tư và phát triển mạnh mẽ như các Khu đô thị Belhomes, Centa city, Centa Riverside, Centa Diamond, Sun Casa, Mixed Service Land…. Kèm theo đó là các quỹ đất thương mại, dịch vụ như: trung tâm thương mại, bệnh viện, trường học, tòa nhà văn phòng, chung cư… cũng đã được phê duyệt quy hoạch, điều mà ít dự án nào làm được.
- Hạ tầng VSIP được xem là chuẩn mực và mẫu hình của của việc phát triển bền vững xứng tầm với quy mô và theo đuổi các chuẩn mực quốc tế.
- Tỷ lệ lấp đầy các KCN của VSIP luôn là các con số đáng mơ ước của các KCN khác song song với đó là công nghiệp sạch, công nghệ cao và thu hút nguồn vốn FDI hàng đầu Việt Nam.
