Khi bàn về việc mua nhà phố vùng ven để cho thuê, câu hỏi đầu tiên chúng tôi thường gặp là một năm thực sự giữ lại được bao nhiêu tiền. Tính dòng tiền cho thuê nhà phố đúng nghĩa là đi tìm con số ấy: lấy tiền thuê thực thu trừ đi toàn bộ chi phí phát sinh trong năm. Đây mới là phần lợi nhuận bạn còn trong túi, chứ không phải mức giá ghi trên tin rao.
Đội ngũ bên mình theo dõi thị trường Từ Sơn và Bắc Ninh đã nhiều năm. Điều chúng tôi thấy lặp đi lặp lại là người mới thường tính sai đúng ở bước này. Họ lấy giá thuê nhân 12 tháng rồi kết luận khoản đầu tư ổn. Cách làm ấy khiến bài toán đẹp hơn thực tế khá nhiều.
Khái niệm cần nắm trước khi tính
Trước khi đi vào con số, cần thống nhất vài khái niệm. Dòng tiền ròng là phần tiền còn lại sau khi nhà đã sinh lời và mọi chi phí đã được thanh toán xong. Tỷ suất cho thuê là tỷ lệ phần trăm giữa tiền thuê một năm và tổng vốn bỏ ra.
Lấy một ví dụ đơn giản. Bạn bỏ ra 2,5 tỷ đồng và thu về 96 triệu đồng mỗi năm, tỷ suất gộp khoảng 3,8%. Con số nghe chưa thật cao, và đó mới chỉ là bề nổi. Với nhà phố vùng ven, nếu chi phí ẩn không được tính đủ, tỷ suất thực tế có thể giảm gần một nửa. Vì vậy, phần sau sẽ đi từ công thức đến những khoản dễ bị bỏ quên nhất.
Những sai lầm thường gặp khi ước tính tiền thuê
Sai lầm đầu tiên là chỉ nhìn giá trên tin đăng. Chủ nhà thường đặt giá cao để chừa đường thương lượng. Mức khách thực sự ký hợp đồng thường thấp hơn vài trăm nghìn đến một triệu đồng mỗi tháng. Cách đáng tin hơn là hỏi môi giới về lịch sử ký hợp đồng của căn tương tự trong sáu tháng gần nhất. Mốc ấy mới phản ánh giá thị trường thật.
Sai lầm thứ hai là quên tháng trống. Nhà phố vùng ven không lúc nào cũng có người thuê. Giữa hai hợp đồng thường cách nhau một đến hai tháng để sửa, dọn và tìm khách mới. Một chủ nhà từng tính thu đủ 12 tháng, nhưng năm đó chỉ có 9 tháng có người ở, nên kế hoạch lệch gần 25 triệu đồng. Bạn nên dự trù khoảng thời gian này ngay từ đầu.
Sai lầm thứ ba là coi nhẹ các khoản sửa chữa nhỏ sau mỗi lần đổi khách. Sơn lại tường, thay ổ khóa, sửa vòi nước đều là chi phí nhỏ. Nhưng chúng lặp đi lặp lại, cộng dồn cả năm thì ăn vào lợi nhuận đáng kể.
Công thức tính tỷ suất cho thuê qua bốn bước
Quy trình có bốn bước. Làm đúng thứ tự sẽ khó bỏ sót khoản nào.
Bước một là xác định tổng vốn đầu tư. Con số này không chỉ là giá mua. Hãy cộng thêm phí sang tên, phí công chứng và chi phí hoàn thiện nội thất cơ bản để nhà có thể cho thuê ngay. Ví dụ, giá mua 2,4 tỷ đồng cộng 150 triệu đồng phí và hoàn thiện thì tổng vốn là 2,55 tỷ đồng.
Bước hai là ước tính tiền thuê thực thu trong năm. Lấy giá thuê thực tế nhân với số tháng có khách, không nhân với 12. Với 8 triệu đồng mỗi tháng và 10 tháng có người thuê, tiền thuê gộp là 80 triệu đồng.
Bước ba là trừ chi phí vận hành để ra dòng tiền ròng. Các khoản này được liệt kê ở phần tiếp theo. Giả sử tổng chi phí 22 triệu đồng mỗi năm, dòng tiền ròng sẽ là 58 triệu đồng.
Bước bốn là chia dòng tiền ròng cho tổng vốn. Theo ví dụ trên, 58 chia 2.550 cho ra khoảng 2,3%. Đây là con số nên đem so với lãi tiết kiệm, không phải 3,8% ban đầu.
Chi phí ẩn hay bị bỏ sót
Khoản đầu tiên là phí môi giới khi tìm khách và phí lập hợp đồng mới. Mỗi lần đổi người thuê, bạn có thể phải trả khoảng nửa đến một tháng tiền thuê cho những việc này.
Khoản thứ hai là thuế cho thuê tài sản và các lệ phí liên quan theo quy định hiện hành. Mức thuế phụ thuộc vào việc bạn cho thuê với tư cách cá nhân hay hộ kinh doanh. Trước khi ký hợp đồng đầu tiên, nên hỏi cơ quan thuế địa phương hoặc một kế toán có kinh nghiệm.
Khoản thứ ba là tiền điện, nước, internet và phí quản lý, ngay cả khi nhà đang trống. Nhiều người nghĩ không có khách thì không tốn gì. Thực tế, điều hòa, tủ lạnh và các thiết bị chờ vẫn tiêu thụ điện, còn phí dịch vụ vẫn được tính đều đặn.
Khoản thứ tư là khấu hao nội thất và bảo trì. Điều hòa, bình nóng lạnh, cửa và khóa đều có tuổi thọ nhất định. Nếu không chủ động dành tiền để thay thế, sự cố thường xảy ra vào lúc tệ nhất, chẳng hạn ngay khi vừa có khách mới dọn vào.
Cuối cùng là khoản dự phòng khoảng 5 đến 10% thu nhập để đối phó thiệt hại và nợ khó đòi. Khi mọi thứ suôn sẻ, khoản này có vẻ thừa. Nhưng chính nó giúp bạn không phải đi vay thêm khi biến cố xảy ra.
Ví dụ minh họa với nhà phố vùng ven Từ Sơn
Để dễ hình dung, chúng tôi dựng một tình huống minh họa. Giả định giá mua 2,4 tỷ đồng, chi phí sang tên và hoàn thiện 150 triệu đồng, tiền thuê 8 triệu đồng mỗi tháng và 10 tháng có khách mỗi năm. Đây chỉ là số liệu để bạn nắm cách tính. Khi áp dụng thực tế, hãy đối chiếu với mặt bằng giá của khu vực định mua.
| Hạng mục | Số tiền (triệu đồng/năm) |
|---|---|
| Thu nhập tiền thuê gộp (10 tháng x 8 triệu) | 80 |
| Phí môi giới và hợp đồng | -6 |
| Điện, nước, internet, phí quản lý | -8 |
| Bảo trì, sửa chữa nhỏ và thay thiết bị | -6 |
| Dự phòng khoảng 5% thu nhập | -2 |
| Dòng tiền ròng | 58 |
| Tỷ suất trên tổng vốn 2.550 triệu | khoảng 2,3% |
Điều đáng chú ý là bảo trì và dự phòng, dù từng khoản không lớn, cộng lại đã lấy đi khoảng 8 triệu đồng mỗi năm. Nếu bỏ qua chúng, tỷ suất sẽ trông cao hơn thực tế gần một điểm phần trăm.
So sánh dòng tiền giữa các loại hình nhà ở
Khi cân nhắc giữa nhà phố nguyên căn, nhà liền kề và căn hộ, nên dùng cùng một công thức cho cả ba. Đừng đem giá thuê nhà phố so với căn hộ mà bỏ qua việc chi phí bảo trì của hai loại này khác nhau.
Nhà phố nguyên căn thường tốn bảo trì hơn, vì chủ nhà phải lo toàn bộ mái, tường và hệ thống ống nước. Đổi lại, loại nhà này dễ thu hút gia đình thuê dài hạn, và giá thuê mỗi tháng thường cao hơn. Căn hộ bảo trì nhẹ hơn, nhưng phí quản lý và giá thuê lại chênh lệch khá nhiều tùy khu.
Ngoài ra, đừng quên thanh khoản khi cần bán lại. Nhà phố vùng ven có thể mất nhiều thời gian hơn để bán so với căn hộ trong khu đông dân cư. Khoảng thời gian chờ đó cũng là một dạng chi phí cần tính đến.
Lưu ý khi chọn vị trí cho thuê vùng ven
Vị trí quyết định phần lớn khả năng có khách thuê. Hãy xem nhà cách khu công nghiệp và các tuyến đường đi làm bao xa. Người lao động phổ thông hay kỹ sư thường ưu tiên căn nhà có thể đi xe máy hoặc xe buýt đến nơi làm việc trong khoảng 20 đến 30 phút.
Hạ tầng điện, nước và đường nội khu cũng cần kiểm tra kỹ. Có khu đã hoàn thiện đầy đủ, nhưng cũng có khu vẫn đang chờ đấu nối. Với khu chưa hoàn thiện, tiền thuê thường thấp hơn và thời gian tìm khách sẽ kéo dài.
Cuối cùng là pháp lý và quy hoạch. Trước khi xuống tiền, hãy đối chiếu thông tin quy hoạch tại cơ quan có thẩm quyền địa phương để chắc chắn không có vướng mắc ảnh hưởng đến quyền sử dụng. Bạn có thể đọc thêm bài mua đất Từ Sơn cần kiểm tra gì trước khi đặt cọc để nắm các bước đối chiếu pháp lý cụ thể.
Khi nào nên mua nhà phố để cho thuê, khi nào nên dừng lại
Chúng tôi thường nhắc khách rằng một khoản đầu tư chỉ đáng làm khi ba điều kiện cùng được đáp ứng. Thứ nhất, dòng tiền ròng phải dương sau khi đã trừ đủ chi phí ẩn. Thứ hai, tỷ suất cho thuê phải đủ bù rủi ro của một tài sản kém thanh khoản và vượt được lãi tiết kiệm ở mức hợp lý. Thứ ba, bạn cần kế hoạch dự phòng cho những tháng nhà trống hoặc khi phải sửa chữa lớn.
Nếu thiếu một trong ba điều kiện, hãy cân nhắc kỹ. Đừng vay nợ để mua chỉ vì giá thuê trên tin rao hấp dẫn. Một căn nhà bỏ trống sáu tháng trong khi vẫn phải trả khoản vay ngân hàng hàng tháng sẽ nhanh chóng trở thành gánh nặng.
Nếu muốn hiểu rõ hơn cách đọc giá khu vực trước khi quyết định, bạn có thể tham khảo giá đất Từ Sơn biến động thế nào, phân tích theo trục đường. Ngoài ra, các tin tức thị trường Bất động sản mới nhất trên chuyên mục Thị trường cũng là nguồn tham khảo hữu ích khi theo dõi mặt bằng giá.
Câu hỏi thường gặp
Tỷ suất cho thuê nhà phố vùng ven ở mức nào là hợp lý?
Không có một con số chung cho mọi trường hợp. Điều quan trọng là so sánh tỷ suất ròng, tức là đã trừ chi phí, với lãi suất tiết kiệm và chi phí vay nếu bạn đi vay. Nếu tỷ suất ròng thấp hơn lãi tiết kiệm nhưng bạn vẫn muốn giữ tài sản, hãy tự hỏi lý do vì sao mình chọn như vậy.
Có nên tính khấu hao vào dòng tiền không?
Nên, ít nhất để có cái nhìn đầy đủ. Khấu hao nội thất và thiết bị là chi phí thật, dù bạn không phải chi ra ngay mỗi tháng. Nếu bỏ qua, khi phải thay điều hòa hay bình nóng lạnh, bạn sẽ thấy bất ngờ.
Bao nhiêu tháng trống mỗi năm là chấp nhận được?
Với nhà phố vùng ven, một đến hai tháng trống mỗi năm là mức thường gặp. Nếu thời gian trống kéo dài hơn ba tháng, bạn nên xem lại mức giá thuê, tình trạng nhà và cách quảng bá. Đó là tín hiệu cần điều chỉnh.
Cho thuê nguyên căn hay chia phòng sẽ có dòng tiền tốt hơn?
Chia phòng thường cho tổng thu nhập gộp cao hơn, nhưng chi phí quản lý, điện nước và rủi ro hư hại cũng nhiều hơn. Cho thuê nguyên căn đơn giản và ổn định hơn. Hãy tính cả hai phương án bằng cùng một công thức trước khi quyết định, đồng thời cân nhắc xem bạn có sẵn sàng quản lý nhiều người thuê hay không.
Nếu bạn đang chuẩn bị xuống tiền, hãy bắt đầu bằng việc lập bảng tính đầy đủ theo bốn bước ở trên, với số liệu thật của căn nhà đang xem. Đừng dựa vào một con số trên tin rao. Hãy hỏi lịch sử ký hợp đồng, dự trù số tháng trống và ghi lại toàn bộ chi phí. Khi dòng tiền ròng vẫn dương và bạn yên tâm với kế hoạch dự phòng, đó mới là lúc hợp lý để quyết định.