Vay mua bất động sản bao nhiêu là an toàn? Điểm khởi đầu dễ áp dụng
Khi khách hỏi vay mua bất động sản bao nhiêu là an toàn, đội ngũ bên mình thường bắt đầu bằng một con số dễ nhớ. Tổng tiền trả góp hằng tháng nên nằm trong khoảng 40-50% thu nhập ròng của cả gia đình. Đây là mốc tham chiếu được nhiều người trong nghề dùng làm điểm xuất phát.
Cần nói rõ: đây không phải quy định bắt buộc từ ngân hàng hay cơ quan quản lý. Nó chỉ là cách nhìn nhanh để bạn biết mình đang đứng ở đâu. Có người vay trong ngưỡng này vẫn thấy chật vật, và cũng có người vượt nhẹ mà vẫn thoải mái, tùy hoàn cảnh cụ thể.
Vay vượt ngưỡng thì dòng tiền thường căng ngay từ lần có chuyện nhỏ. Con ốm, xe hỏng, công ty chậm lương, chỉ một việc cũng đủ kéo số dư xuống thấp. Khi đó người vay buộc phải đi vay thêm hoặc bán tài sản gấp để xoay xở. Đó là kịch bản chúng tôi luôn muốn khách hàng tránh.
Ngưỡng thật còn phụ thuộc vào độ ổn định nghề nghiệp và số người đang dựa vào thu nhập của bạn. Một người làm công ăn lương đều, không ai phụ thuộc, có thể chịu tỷ lệ cao hơn chút. Người làm nghề thời vụ hoặc kinh doanh theo mùa nên giữ thấp hơn đáng kể.
Vì sao cùng một khoản vay, nhà này nhẹ nhàng, nhà kia kiệt quệ?
Có khách từng hỏi chúng tôi một câu rất thực tế. Hai gia đình cùng vay 1,5 tỷ đồng, vì sao nhà này sống thoải mái còn nhà kia lo mất ngủ? Khi xem kỹ, câu trả lời thường nằm ở ba yếu tố: thu nhập có đều không, khoản tiết kiệm dự phòng và các khoản nợ khác đang gánh.
Đội ngũ bên mình từng theo dõi hai hộ có thu nhập gần như nhau, quanh mức 30 triệu đồng mỗi tháng. Hộ thứ nhất giữ quỹ dự phòng đủ sáu tháng chi tiêu. Khi một người trong nhà bị giảm giờ làm, họ vẫn bình tĩnh xoay vòng. Hộ thứ hai không có quỹ nào và đang trả thêm một khoản vay tiêu dùng. Chỉ một tháng trục trặc là họ phải chạy tiền khắp nơi.
Quỹ dự phòng là thứ hay bị bỏ qua nhất. Nó không sinh lãi, nhưng chính nó giữ cho khoản vay không biến thành gánh nặng. Nếu chưa có quỹ này, bạn nên tích lũy trước rồi mới xuống tiền mua nhà.
Cách tính ngưỡng vay theo thu nhập ròng
Phép tính không phức tạp, bạn chỉ cần làm theo ba bước với số liệu thật của mình. Bước đầu là xác định thu nhập ròng bình quân hằng tháng, tức là sau thuế thu nhập cá nhân và các khoản bảo hiểm bắt buộc. Con số này là nền cho toàn bộ phép tính, nên đừng ước lượng cho đẹp.
- Bước 1: lấy thu nhập ròng bình quân hằng tháng của cả hai vợ chồng nếu cùng đứng tên khoản vay.
- Bước 2: trừ các khoản nợ hiện có và chi phí sinh hoạt thiết yếu như ăn uống, điện nước, học hành.
- Bước 3: nhân phần còn lại với tỷ lệ chịu đựng để ra mức trả góp tối đa, rồi quy đổi ngược thành số tiền vay theo lãi suất và kỳ hạn dự kiến.
Điểm dễ sai nhất là lấy lương gross để tính. Mức lương ghi trên hợp đồng thường cao hơn nhiều so với số tiền thực nhận về tài khoản. Tính theo gross thì ngưỡng vay ra sẽ rộng hơn thực tế rất nhiều, và chính chỗ chênh lệch đó khiến người vay dễ rơi vào bẫy.
Bảng minh họa: thu nhập và số tiền vay tương ứng
Bảng dưới đây là số liệu minh họa để bạn hình dung nhanh. Giả định kỳ hạn 20 năm, lãi suất bình quân 9%/năm, chưa tính các khoản nợ khác và đã trừ chi phí sinh hoạt.
| Thu nhập ròng/tháng | Trả góp tối đa (khoảng 40%) | Số tiền vay tham khảo |
|---|---|---|
| 15 triệu đồng | 6 triệu đồng | khoảng 0,7 tỷ đồng |
| 25 triệu đồng | 10 triệu đồng | khoảng 1,2 tỷ đồng |
| 40 triệu đồng | 16 triệu đồng | khoảng 1,9 tỷ đồng |
Đây chỉ là con số tham khảo. Bạn cần đối chiếu biểu lãi thực tế tại ngân hàng, vì lãi suất và phí thay đổi theo từng gói và từng thời điểm.
Kiểm tra khả năng chịu đựng khi lãi suất tăng
Lãi ưu đãi đầu kỳ thường chỉ kéo dài một đến ba năm. Sau giai đoạn đó khoản vay chuyển sang lãi thả nổi, và số tiền trả hằng tháng có thể tăng rõ rệt. Vì vậy đừng chỉ nhìn vào con số của hôm nay rồi quyết định.
Bạn có thể thử một kịch bản đơn giản. Giả sử lãi suất tăng thêm 2-3 điểm phần trăm so với mức ưu đãi ban đầu. Nếu khoản trả hằng tháng khi đó vẫn nằm trong ngưỡng 40-50% thu nhập, khoản vay của bạn đủ an toàn. Nếu không, bạn đang vay sát trần, và chỉ cần thị trường đổi chiều áp lực sẽ dồn lên vai ngay.
Đòn bẩy và rủi ro khi mua bất động sản vùng ven
Bất động sản vùng ven thường cần thời gian dài hơn để bán lại hoặc cho thuê. Chúng tôi khuyên người mua nên tính dư ít nhất một đến hai năm thanh khoản khi lập kế hoạch dòng tiền. Đừng giả định căn nhà sẽ bán nhanh đúng lúc bạn cần tiền, vì điều đó hiếm khi xảy ra như kỳ vọng. Khi cân nhắc vị trí, bạn cũng có thể tham khảo 5 yếu tố cần kiểm tra khi đầu tư bất động sản an toàn để hiểu rõ hơn những gì nên xem trước khi xuống tiền.
Nếu bạn định cho thuê để trả nợ, đừng dựa vào con số lạc quan từ phía môi giới. Hãy tự tính tỷ suất cho thuê thực tế, trừ thời gian nhà trống và chi phí quản lý. Không ít người bất ngờ khi thấy tiền thuê chỉ đủ trả một phần lãi vay.
Giá đất vùng ven cũng biến động mạnh theo tiến độ hạ tầng và quy hoạch. Vay sát trần khi giá đang lên đồng nghĩa với việc bạn đặt cược vào một tương lai chưa chắc chắn. Khi đọc thông tin về một khu vực, hãy đối chiếu với nguồn quy hoạch chính thức, đừng chỉ nghe truyền miệng. Với những khu vực đang chuyển mình như Từ Sơn, bạn nên xem thêm phân tích lợi thế, rủi ro và lưu ý khi mua bất động sản Từ Sơn.
Chi phí phát sinh thường bị bỏ qua
Khi tính khoản vay, nhiều người chỉ nghĩ đến số tiền mua nhà. Thực tế còn một loạt chi phí khác mà đội ngũ bên mình thấy hay bị quên, nhất là với người mua lần đầu. Từng khoản không lớn riêng lẻ, nhưng cộng lại có thể làm lệch cả kế hoạch tài chính.
- Phí thẩm định, phí công chứng, lệ phí trước bạ và phí bảo hiểm khoản vay.
- Chi phí hoàn thiện, nội thất và sửa chữa nhỏ sau khi nhận bàn giao.
Chúng tôi khuyên dành riêng một khoản dự phòng bằng ba đến sáu tháng tiền trả góp. Khoản này nên để yên, chỉ dùng khi thật sự cần, tránh tình trạng đem đi chi tiêu vào việc khác.
Sai lầm thường gặp khi tính vay
Sai lầm đầu tiên là chỉ nhìn lãi ưu đãi và quên giai đoạn lãi thả nổi phía sau. Sai lầm thứ hai là tính thu nhập theo lương gross. Sai lầm thứ ba là vay đúng hạn mức ngân hàng cho phép dù chi tiêu thực tế của gia đình không đủ sức gánh. Chúng tôi từng gặp không ít trường hợp như vậy.
Ngân hàng thẩm định dựa trên khả năng hồ sơ của họ, không phải trên đời sống thực của bạn. Được duyệt hạn mức lớn không có nghĩa là nên vay đến mức đó. Hãy để con số trong bảng tính của chính mình quyết định, đừng để thông báo phê duyệt quyết định thay.
Lộ trình chuẩn bị trước khi đi vay
Trước khi nộp hồ sơ, hãy rà lại điểm tín dụng và liệt kê mọi khoản nợ đang có. Một khoản thẻ tín dụng trễ hạn nhỏ cũng có thể làm hồ sơ bị chậm hoặc giảm hạn mức. Việc này nên làm sớm vài tháng, đừng đợi đến ngày nộp.
Tiếp theo, so sánh nhiều gói vay về lãi suất, kỳ hạn và phí trả nợ trước hạn. Đừng dừng ở một ngân hàng. Phí trả trước hạn đôi khi âm thầm làm tổng chi phí tăng đáng kể, nhất là khi bạn định tất toán sớm.
Cuối cùng, trước khi ký hợp đồng đặt cọc, hãy tìm hiểu kỹ về quy hoạch và giá trị thực của bất động sản. Một căn nhà đẹp trên giấy chưa chắc giữ giá nếu hạ tầng xung quanh chậm được triển khai. Đây là phần chúng tôi thấy nhiều người bỏ qua nhất, và cũng là phần đáng dành thời gian kiểm tra nhất.
Câu hỏi thường gặp
Thu nhập bao nhiêu thì nên mua nhà có khoản vay lớn?
Không có con số chung cho mọi người. Điều quan trọng là tổng trả góp hằng tháng không vượt 40-50% thu nhập ròng, và sau khi trả xong bạn vẫn còn quỹ dự phòng. Nếu thu nhập ổn định và ít người phụ thuộc, bạn có thể chịu tỷ lệ cao hơn một chút. Với nghề nghiệp bấp bênh thì nên giữ tỷ lệ thấp hơn đáng kể.
Lãi suất tăng thì nên làm gì với khoản vay đang trả?
Việc đầu tiên là tính lại khoản trả hằng tháng theo mức lãi mới. Nếu vẫn chịu được, bạn cứ duy trì lịch trả và giữ quỹ dự phòng. Nếu thấy không kham nổi, hãy chủ động liên hệ ngân hàng sớm để xin cơ cấu lại kỳ hạn, đừng đợi đến khi trễ hạn mới xử lý.
Có nên tất toán sớm khoản vay khi có tiền nhàn rỗi không?
Điều này tùy lãi suất khoản vay và lợi suất bạn kiếm được từ số tiền nhàn rỗi. Nếu lãi vay cao hơn lãi tiết kiệm, tất toán sớm thường có lợi. Tuy vậy, đừng dùng toàn bộ tiền dự phòng để tất toán, vì thanh khoản luôn quan trọng hơn việc trả nợ sớm.
Vay đồng sở hữu với vợ hoặc chồng có giúp tăng hạn mức không?
Thường là có, vì ngân hàng sẽ xét thu nhập của cả hai người. Tuy nhiên, khi đồng vay, cả hai cùng chịu trách nhiệm trả nợ, nên cần thống nhất rõ ràng ai trả phần nào. Nếu một bên mất việc, bên còn lại vẫn phải gánh toàn bộ khoản trả góp, nên hãy cân nhắc kỹ trước khi ký.
Mua đất vùng ven bằng tiền vay có rủi ro gì cần lưu ý?
Rủi ro lớn nhất là thanh khoản chậm. Bạn có thể phải giữ đất lâu hơn dự kiến trong khi vẫn trả lãi đều đặn. Ngoài ra cần kiểm tra kỹ pháp lý và quy hoạch trước khi đặt cọc, vì đất có sổ nhưng quy hoạch chưa rõ vẫn có thể gây khó khăn khi chuyển nhượng về sau.