Theo thống kê, trung bình có 92 lao động/ha đất công nghiệp; trong 100 ha đất tự nhiên thì trung bình có khoảng 70 ha đất công nghiệp. Do vậy, trung bình khoảng 6.400 lao động/100 ha đất tự nhiên khu công nghiệp. Căn cứ số liệu nêu trên và các quy chuẩn, định mức về nhà ở theo pháp luật về xây dựng, một khu công nghiệp cần có quỹ đất để xây dựng nhà ở và các công trình dịch vụ, tiện ích công cộng cho người lao động. Nhìn từ góc độ thị trường, trong bối cảnh quỹ đất sạch tại các thị trường bất động sản lớn như Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh ngày càng khan hiếm thì việc mở rộng phát triển ở các khu vực xung quanh, trong đó phát triển đô thị trong Khu công nghiệp – Đô thị – Dịch vụ hình thành các đô thị vệ tinh dường như là lời giải cho bài toán quỹ đất. Tuy nhiên Số lượng các khu đô thị được hình thành từ khu công nghiệp còn rất hạn chế. Hiện toàn quốc chỉ có khoảng 20 Khu công nghiệp – Đô thị – Dịch vụ của một số nhà đầu tư lớn như VSIP, Becamex, Amata…
Phát triển đô thị trong Khu công nghiệp – Đô thị – Dịch vụ hình thành các đô thị vệ tinh là lời giải cho bài toán quỹ đất.
Định nghĩa về Đô thị công nghiệp:
Đô thị truyền thống trong quá khứ của Việt Nam chủ yếu được hình thành trên cơ sở hành chính và dịch vụ, là nơi tập trung các cơ quan công quyền nhà nước, các công trình thương mại dịch vụ. Khái niệm “đô thị” truyền thống được hình thành từ chức năng “đô” là trung tâm thủ phủ của vùng tỉnh hoặc vùng huyện & chức năng “thị” là nơi buôn bán giao thương.
Việt Nam là quốc gia có tỷ lệ đô thị hóa phát triển nhanh, bắt đầu khoảng 10% vào năm 1950 & đạt khoảng 35% vào năm 2019. Ngày nay đô thị được hình thành từ các khu chức năng; khu kinh tế cửa khẩu, khu kinh tế biển, khu kinh tế tập trung, khu công nghiệp, khu nông nghiệp, khu du lịch, khu đại học… Đặc thù của mỗi khu vực có tiềm năng địa kinh tế, chính là tiền đề động lực để tạo lập các đô thị chuyên ngành. Sự hình thành phát triển các đô thị có chức năng khác biệt đã gắn liền với tên các thành phố; thành phố Thái Nguyên xuất phát từ khu công nghiệp gang thép; thành phố cảng Hải Phòng; thành phố cửa khẩu biên giới Lào Cai; thành phố du lịch Nha Trang; khu kinh tế – đô thị Nghi Sơn, Vũng Áng, Chân Mây, Chu Lai, Dung Quất…
Khu công nghiệp (KCN) phát triển với quy mô và số lượng lớn trên khắp cả nước. Đến tháng 12/2023 cả nước có hơn 400 KCN, trong đó 290 khu đã đi vào hoạt động, với gần 93.000 ha đất tự nhiên, 115 khu công nghiệp đang trong giai đoạn quy hoạch đất và xây dựng cơ sở hạ tầng. Với số lượng người lao động KCN lên đến hàng triệu người, nhưng số lượng các khu đô thị được hình thành từ khu công nghiệp còn rất hạn chế. Hiện toàn quốc chỉ có khoảng 20 Khu công nghiệp – Đô thị – Dịch vụ của một số nhà đầu tư lớn như VSIP, Becamex, Amata…
Số lượng KCN ở Việt Nam tăng mạnh trong những năm gần đây
Sự phát triển của Đô thị công nghiệp?
Khu công nghiệp – Đô thị – Dịch vụ là mô hình kết hợp giữa phát triển công nghiệp với đô thị hóa, quy hoạch khu công nghiệp phải gắn với phát triển khu dân cư, cơ sở hạ tầng phải được xây dựng đồng bộ và hiện đại đáp ứng quá trình đô thị hóa….hướng đến sự phát triển hiệu quả, bền vững về kinh tế, xã hội, môi trường của KCN. Mô hình kinh tế khép kín này đã được nhiều quốc gia trên thế giới áp dụng và thành công phải kể đến như: Khu kinh doanh quốc tế Songdo (Hàn Quốc), Khu hợp tác công nghiệp dịch vụ hiện đại Thâm Quyến (Hồng Kông), Dubai Industrial City (UAE) hay Jurong Innovation District (Singapore)…
Khu công nghiệp – Đô thị – Dịch vụ là mô hình kết hợp giữa phát triển công nghiệp với đô thị hóa
Có thể thấy, với mục tiêu phát triển thành các thành phố công nghiệp, đô thị thông minh đạt tiêu chuẩn quốc tế thì mô hình Khu công nghiệp – Đô thị – Dịch vụ là mô hình lý tưởng định hình xu hướng, đáp ứng nhu cầu thực, kéo theo đó là sự phát triển cực kỳ mạnh mẽ cho bất động sản đô thị tại các Khu công nghiệp – Đô thị – Dịch vụ khi hội tụ đủ các xung lực thúc đẩy tăng trưởng:
Về Chính sách: Được sự hỗ trợ, khuyến khích và tạo điều kiện thúc đẩy của chính phủ khi đưa ra nhiều chính sách mở cửa, thu hút nhà đầu tư.
Về giao thông: Được hưởng lợi từ hạ tầng hiện hữu, kết nối liên vùng thuận tiện.
Về tài lực: Nơi tập trung nhà máy của các Tập đoàn hàng đầu thế giới, thu hút vốn FDI.
Về con người: Đội ngũ chuyên gia người lao động chất lượng cao và cư dân khu vực luôn đảm bảo lực cầu liên tục
Về giá cả: Luôn rẻ hơn so với vị trí tương đồng tại khu vực trung tâm, phù hợp với nhu cầu thực (nhà ở, kinh doanh, văn phòng cho thuê…)
Về môi trường sống: Tích hợp hệ sinh thái đầy đủ tiện ích, dịch vụ, mảng xanh, an ninh và chăm sóc cảnh quan.
Hình thành đô thị công nghiệp là xu thế tất yếu
Giá trị của các bất động sản khu đô thị gắn liền Khu công nghiệp – Đô thị – Dịch vụ không chỉ là ở giá trị thực – phục vụ nhu cầu hiện tại của người dân. Hơn thế nữa, các Khu công nghiệp – Đô thị – Dịch vụ được định hướng quy hoạch bài bản theo mục tiêu cụ thể từ chủ đầu tư uy tín và nguồn lực mạnh mẽ sẽ mang đến cho các nhà đầu tư những lợi ích lâu dài.
Bà Lê Thị Huyền Trang, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu Thị trường Việt Nam của JLL cho rằng, trên thực tế, đây không phải là mô hình mới trên thế giới, nhiều quốc gia khác đã được phát triển và vận hành từ nhiều năm nay. Mô hình này đặc biệt thích hợp với các quốc gia hướng nhiều tới xuất khẩu. Và với Việt Nam, sau nhiều năm phát triển công nghiệp, đây là lúc thuận lợi cho những sự chuyển đổi theo mô hình này.
Đồng quan điểm, ông Vũ Công Trụ, chuyên gia về bất động sản khu công nghiệp và xúc tiến đầu tư cho biết, ở Việt Nam, mô hình Khu công nghiệp – Đô thị – Dịch vụ đã hình thành từ cách đây khoảng trên 10 năm, tiêu biểu là dự án VSIP Bắc Ninh và Bình Dương. Đây là xu hướng tất yếu, mô hình Khu công nghiệp – Đô thị – Dịch vụ đặc biệt thích hợp với các quốc gia có nền kinh tế định hướng xuất khẩu như Việt Nam. Và nếu phát triển được dự án khu đô thị công nghiệp, chắc chắn sẽ tăng sức hút với các khách thuê là nhà đầu tư nước ngoài.
VSIP Bắc Ninh được xem là chuẩn mực và mẫu hình của của việc phát triển Khu công nghiệp – Đô thị – Dịch vụ
Tiên phong trong loại hình Khu công nghiệp – Đô thị – Dịch vụ là chủ đầu tư VSIP – tập đoàn Singapore hàng đầu châu Á với kinh nghiệm phát triển hạ tầng. VSIP đã và đang theo đuổi mục tiêu phát triển hệ sinh thái Công nghiệp – Đô thị – Dịch vụ theo tiêu chuẩn quốc tế:
- Các dự án VSIP trong những năm gần đây quy hoạch theo mô hình Khu công nghiệp – Đô thị – Dịch vụ là VSIP Bắc Ninh , VSIP Hải Phòng, VSIP Quảng Ngãi, VSIP Nghệ An, VSIP Bình Dương.
- Các dự án đô thị và dịch vụ được đầu tư và phát triển mạnh mẽ như các Khu đô thị Belhomes, Centa city, Centa Riverside, Centa Diamond, Sun Casa, Mixed Service Land…. Kèm theo đó là các quỹ đất thương mại, dịch vụ như: trung tâm thương mại, bệnh viện, trường học, tòa nhà văn phòng, chung cư… cũng đã được phê duyệt quy hoạch, điều mà ít dự án nào làm được.
- Hạ tầng VSIP được xem là chuẩn mực và mẫu hình của của việc phát triển bền vững xứng tầm với quy mô và theo đuổi các chuẩn mực quốc tế. Tỷ lệ lấp đầy các KCN của VSIP luôn là các con số đáng mơ ước của các KCN khác, song song với đó là công nghiệp sạch, công nghệ cao và thu hút nguồn vốn FDI hàng đầu Việt Nam.
