Việc thông qua Luật Đất đai (sửa đổi) tại Kỳ họp bất thường lần thứ Năm, cùng với Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) tại Kỳ họp thứ Sáu vừa qua và có hiệu lực đồng thời từ 1/1/2025 đã đáp ứng yêu cầu hoàn thiện đồng bộ chính sách, pháp luật về quản lý và sử dụng đất phù hợp với thể chế phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, để nguồn lực đất đai được quản lý, khai thác, sử dụng tiết kiệm, bền vững, hiệu quả cao nhất. Trong luật này có nhiều điểm mới được các chuyên gia đánh giá sẽ có tác động tích cực, thúc đẩy thị trường BĐS phát triển mạnh mẽ:
Những thay đổi lớn:
*/ Bỏ khung giá đất, định giá theo thị trường: Luật Đất đai (sửa đổi) mới đã bỏ quy định về khung giá đất, xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường. Việc bỏ khung giá đất cùng với quy định bắt buộc thanh toán qua ngân hàng tại Điều 48 Luật Kinh doanh BĐS mới, sẽ loại bỏ hiện tượng giao dịch “hai giá”, là cơ sở để xây dựng hệ thống dữ liệu giao dịch, thúc đẩy thị trường BĐS phát triển minh bạch hơn, giảm tình trạng đầu cơ, sốt ảo. Tuy nhiên quy định này cũng sẽ khiến cho chi phí giải phóng mặt bằng tăng lên, chi phí phát triển dự án cũng tăng theo và giá bán sản phẩm sẽ cao hơn trước. Trong các năm tới, khi các sản phẩm đủ điều kiện mở bán sẽ cần thêm nhiều chi phí, vì vậy giá bán tăng lên, tạo thành mặt bằng giá mới. Trong khi đó, các sản phẩm hiện hữu, đầy đủ pháp lý hiện nay đang có giá thành phù hợp và dư địa tăng giá mạnh mẽ.
*/ Thu hồi đất với các dự án không hoàn thành nghĩa vụ tài chính: Quy định này giúp thanh lọc, loại bỏ các CĐT năng lực kém, nguồn vốn ít, hạn chế việc chạy dự án, ôm đất bỏ hoang gây lãng phí. Ngược lại thì việc thắt chặt nghĩa vụ tài chính có thể làm cho số lượng sản phẩm mới đưa ra thị trường bị giảm, trong 1-3 năm tới sẽ xảy ra tình trạng khan hàng trên diện rộng, đặc biệt là các sản phẩm có pháp lý tốt, giá trị thực.
*/ Doanh nghiệp có thể nhận chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp: Doanh nghiệp có thể nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, kéo theo giá đất nông nghiệp có thể tăng khá mạnh. Cơ chế cởi mở, thông thoáng sẽ thu hút nhiều NĐT có tiềm lực mạnh rót vốn, thị trường sôi động hơn, thị trường BĐS công nghiệp đứng trước cơ hội bứt phá.
*/ Được phép bán tài sản trên đất và bán quyền thuê đất cho doanh nghiệp khác: Quy định này sẽ tạo thuận lợi cho ngành bất động sản KCN. Doanh nghiệp vi phạm đất đai vẫn có thể được giao đất, cho thuê đất sẽ tạo cơ hội làm lại cho những doanh nghiệp đã bị vi phạm trước đó… Quy định này giúp hình thành một loại hình kinh doanh BĐS mới, thúc đẩy thị trường sôi động hơn.
Hy vọng mới cho thị trường BĐS Việt Nam:
Với việc Quốc hội thông qua Luật Đất đai (sửa đổi) trong đó có những yếu tố thông thoáng hơn, bên cạnh những quy định thắt chặt lại được kỳ vọng tạo thành một ngọn đèn dẫn đường cho thị trường BĐS phát triển lành mạnh, bền vững lâu dài. Hành lang pháp lý đang dần hoàn thiện, các CĐT có tiềm lực mạnh, uy tín cao, phát triển dự án một cách bài bản, minh bạch, đúng quy định sẽ có cơ hội bứt phá. Bên cạnh đó khách hàng có thể nhắm tới những dự án có pháp lý tốt, có sẵn sản phẩm đang được chào bán ra thị trường để chớp thời cơ khi giá sản phẩm đang còn tốt, nguồn hàng đang dạ, dễ dàng lựa chọn. Luật Đất đai bao trùm một số luật khác nên khi luật này được thông qua các luật khác mới thực hiện được. Các luật khi đồng bộ, có hiệu lực, đi vào cuộc sống sẽ ổn định thị trường bất động sản lâu bền, chu kỳ thị trường sẽ kéo dài hơn, không phóng nhanh phanh gấp như một số giai đoạn trước.
Lịch sử đang lặp lại, chu kỳ tăng trưởng bùng nổ của BĐS luôn diễn ra sau khi nền kinh tế và pháp luật có những điều chỉnh, thay đổi quy định. Lấy ví dụ cụ thể, khi Luật Đất đai 1993 được thông qua đã có 1 đợt sóng trên thị trường BĐS. Đến giai đoạn 2007-2008 thị trường bùng nổ sau khi Luật Kinh doanh Bất động sản áp dụng vào đời sống. Như vậy có thể khẳng định rằng, khi Luật Đất đai (sửa đổi) được thi hành sẽ tạo nên một làn sóng tăng giá BĐS mới, kéo dài và ổn định hơn nhiều so với các giai đoạn trước. Năm 2024 sẽ là năm bản lề cho một chu kỳ tăng trưởng BĐS bùng nổ của Việt Nam trong 5 thậm chí là 10 năm nữa. Đây là thời điểm thích hợp nhất để đưa ra các quyết định đầu tư.
