Mua nhà đang thế chấp ngân hàng vẫn có thể thực hiện được, nhưng điều quyết định là người mua có nắm rõ ai đang đứng tên khoản vay hay không. Trước khi chuyển bất kỳ khoản tiền lớn nào, cần xác định giấy tờ nào đã có và giấy tờ nào còn thiếu. Nếu chủ nhà chưa tất toán và ngân hàng chưa xác nhận giải chấp bằng văn bản, việc đặt tiền lớn chưa đủ cơ sở an toàn. Đây là vấn đề thường gặp trên thị trường nhà đất Từ Sơn và các khu lân cận.
Trong quá trình theo dõi thị trường, phóng viên ghi nhận không ít hồ sơ dạng này. Có căn giá thấp hơn mặt bằng chung nhưng sổ vẫn nằm trong tay ngân hàng. Người mua trong các trường hợp đó thường không kiểm soát được tiến độ và phải phụ thuộc vào thông tin từ chủ nhà.
Mua nhà đang thế chấp có được không?
Về nguyên tắc, việc mua bán nhà đang thế chấp không bị cấm, nhưng giao dịch cần được xử lý theo quy định về bảo đảm tiền vay tại Bộ luật Dân sự và Luật Nhà ở. Thế chấp nghĩa là chủ nhà dùng tài sản để bảo đảm khoản vay, còn ngân hàng giữ giấy tờ gốc cho đến khi nghĩa vụ được thanh toán xong. Vì vậy, người mua cần biết số dư nợ còn lại và bên nào có trách nhiệm thanh toán.
Thực tế cho thấy một nguyên tắc cơ bản là chỉ thanh toán khi ngân hàng đã xác nhận giải chấp bằng văn bản. Lời cam kết bằng miệng của chủ nhà không đủ để bảo vệ khoản tiền đã bỏ ra.
Có ba tình huống thường gặp. Thứ nhất, chủ nhà đã trả xong nợ nhưng chưa làm thủ tục xóa thế chấp. Thứ hai, chủ nhà vẫn đang trả góp và khoản vay còn dài. Thứ ba, tài sản đã bị kê biên để thi hành án. Mỗi tình huống cần cách xử lý riêng.
Vì sao người mua dễ rơi vào rủi ro
Giá thấp hơn mặt bằng là yếu tố dễ khiến người mua bỏ qua bước kiểm tra. Khi phát hiện vấn đề, khoản tiền cọc có thể đã được chuyển đi.
Một vấn đề khác là sổ nằm trong tay ngân hàng. Người mua không tiếp cận được hồ sơ vay và không biết khoản vay đang ở giai đoạn nào, chỉ có thể dựa vào thông tin do chủ nhà cung cấp.
Có trường hợp người mua đặt cọc xong mới biết khoản vay vẫn còn lớn so với giá trị căn nhà. Chủ nhà hứa tất toán trong thời gian ngắn nhưng cam kết không được thực hiện, khiến việc thương lượng phải làm lại từ đầu.
Các bước giải chấp theo thứ tự
Quy trình giải chấp gồm một chuỗi bước tương đối rõ ràng. Thực hiện đúng thứ tự giúp giảm rủi ro.
Bước đầu tiên là yêu cầu chủ nhà cung cấp hợp đồng tín dụng và số dư nợ hiện tại. Nếu chủ nhà không sẵn sàng cung cấp thông tin này, đây là tín hiệu cần lưu ý.
Bước thứ hai là xác minh trực tiếp với ngân hàng cho vay. Chi nhánh thường chỉ cung cấp xác nhận tình trạng khoản vay khi có sự đồng ý của chủ nhà. Không nên chỉ dựa vào bản scan hay ảnh chụp.
Bước thứ ba là ghi rõ trong hợp đồng mua bán: bên nào thanh toán nợ, thanh toán vào thời điểm nào và ngân hàng giải chấp trong thời hạn bao lâu.
Bước cuối cùng là nhận sổ sau khi thủ tục xóa thế chấp đã hoàn tất. Không nên thanh toán khoản lớn nhất khi việc này chưa hoàn thành.
Hồ sơ cần kiểm tra trước khi ký
Cần đối chiếu sổ hồng gốc, giấy tờ nhân thân của chủ nhà và của người đồng sở hữu nếu có. Thiếu sót về người đồng sở hữu là lỗi phổ biến, có thể khiến giao dịch đổ bể.
Ngoài ra nên xem hợp đồng thế chấp, thông báo xóa thế chấp nếu đã có và biên lai thanh toán các kỳ gần nhất để xác định giai đoạn của khoản vay.
Cũng cần kiểm tra quy hoạch và tình trạng pháp lý của thửa đất. Một căn nhà có sổ rõ ràng vẫn có thể nằm trong khu vực đang điều chỉnh quy hoạch. Người mua có thể đối chiếu thêm tiện ích và mốc hoàn thiện nội khu khi cân nhắc một dự án cụ thể.
Rủi ro thường gặp và cách hạn chế
Rủi ro thứ nhất là ngân hàng không giải chấp đúng hạn. Có thể hạn chế bằng cách thỏa thuận mốc tiến độ cụ thể trong hợp đồng và không thanh toán trước khi có cam kết từ ngân hàng.
Rủi ro thứ hai là chủ nhà thế chấp thêm bằng chính tài sản này. Nên yêu cầu cam kết không thế chấp thêm bằng văn bản và kiểm tra lại thông tin trước khi thanh toán.
- Ngân hàng chậm giải chấp: cần thỏa thuận mốc thời gian cụ thể trong hợp đồng.
- Chủ nhà vay thêm: yêu cầu cam kết bằng văn bản và kiểm tra lại trước khi thanh toán.
- Nhà bị kê biên: theo dõi thông báo thi hành án từ cơ quan có thẩm quyền.
Chênh lệch giá không phải lúc nào cũng là lợi thế. Nếu chi phí phát sinh gần bằng phần giảm giá, người mua đang nhận một giao dịch phức tạp hơn với lợi ích nhỏ.
Bố trí dòng tiền
Một cách tiếp cận thận trọng là chia thanh toán thành nhiều đợt, mỗi đợt gắn với một mốc pháp lý. Đặt cọc ở mức hợp lý khi ký thỏa thuận, thanh toán đợt lớn khi đã có xác nhận giải chấp và giữ lại phần cuối đến khi sang tên hoàn tất.
Nên thanh toán qua tài khoản ký quỹ hoặc qua ngân hàng để có chứng cứ đối chiếu. Người mua có thể cân nhắc dự phòng một khoản để xử lý chi phí phát sinh, mức dự phòng cụ thể tùy từng hồ sơ.
Chi phí và thời gian hoàn tất
Các khoản thường phải chi gồm phí công chứng, phí sang tên, lệ phí trước bạ và phí tất toán khoản vay nếu có. Mức phí theo quy định hiện hành cần được xác nhận trước khi lập ngân sách.
Thời gian giải chấp phụ thuộc vào ngân hàng và tình trạng hồ sơ, thường kéo dài từ vài tuần đến vài tháng. Không nên kỳ vọng hoàn tất chỉ trong một buổi làm việc.
Khi nào nên dừng giao dịch
Dấu hiệu rõ nhất là chủ nhà không cung cấp giấy tờ gốc. Nếu chỉ đưa ảnh chụp mờ và hẹn lần sau, người mua nên dừng lại để xem xét.
Dấu hiệu thứ hai là thông tin khoản vay không khớp giữa lời nói và hồ sơ. Khi con số chủ nhà đưa ra khác với xác nhận từ ngân hàng, cần có căn cứ để làm rõ trước khi tiếp tục.
Dấu hiệu thứ ba là yêu cầu đặt cọc lớn khi chưa có cam kết giải chấp rõ ràng.
Lưu ý pháp lý khi mua đất tại Từ Sơn
Với bất động sản tại Từ Sơn, kiểm tra quy hoạch trước khi ký là bước cần thiết. Quy hoạch có thể thay đổi theo từng giai đoạn. Người đọc có thể tham khảo thêm cơ hội, rủi ro và chiến lược đầu tư BĐS đô thị Từ Sơn để có góc nhìn tổng quát.
Cần đối chiếu sổ đỏ hoặc sổ hồng với tình trạng thế chấp thực tế. Nếu thông tin không khớp, nên làm rõ bằng văn bản trước khi tiếp tục.
Với hồ sơ nhà ở hình thành trong tương lai, có thể đọc thêm pháp lý nhà ở hình thành trong tương lai: cần biết gì. Đối với khu đô thị đang triển khai như Centa City Bắc Ninh, việc đối chiếu hồ sơ pháp lý ngay từ đầu là điều nên làm.
Có thể đối chiếu quy định về giao dịch nhà đất và thế chấp tại Thư viện Pháp luật trước khi quyết định.
Câu hỏi thường gặp khi mua nhà đang thế chấp
Mua nhà đang thế chấp có an toàn không?
Mức độ an toàn phụ thuộc vào việc người mua có thực hiện đủ các bước kiểm tra và chỉ thanh toán theo mốc đã có xác nhận hay không.
Có nên đặt cọc khi chưa có giấy xóa thế chấp?
Nên đặt cọc ở mức hợp lý và ghi rõ điều kiện hoàn cọc nếu không giải chấp được. Không nên đặt cọc lớn khi chưa có cam kết cụ thể.
Ai chịu trách nhiệm trả nợ ngân hàng trước khi sang tên?
Thông thường là chủ nhà, người đứng tên khoản vay. Hợp đồng mua bán cần ghi rõ bên nào thanh toán và vào thời điểm nào.
Mất bao lâu để nhận sổ sau khi giải chấp?
Thời gian phụ thuộc vào thủ tục của ngân hàng và cơ quan đăng ký đất đai, thường từ vài tuần đến vài tháng.
Có nên nhờ luật sư kiểm tra hồ sơ trước khi mua không?
Nên làm. Người am hiểu pháp lý có thể nhận ra các điểm dễ bỏ sót, đặc biệt với hồ sơ đang thế chấp.